商业实质要具有真实的交易，且符合市场的公平交易要求。主要是商品劳务等商业行为是否存在价值的转换。商业实质是指，必须是

(1)换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同，

(2)或者是换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，

(3)且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。